十年涨十倍,深圳房价“奇迹”如何形成的?为什么“炒房客”总是要聚焦深圳呢?

艾达财经综合2021-06-12 00:50:0210前海概念

深圳房价是否10年涨了10倍要看用了怎样的统计口径和截取了那个区域或者那个时间段的数据,从统计部门的近10年的整体数据来看并没有涨那么多,但这也并不妨碍在这么多年来深圳房价像坐上火箭一般飞速上行的事实,这与深圳特殊的发展背是景密不可分的。

房地产行业的繁荣需要良好的经济背景和城市前景,深圳在这方面的优势非常明显。▲良好的经济背景是资金驱动房地产行业的前提条件。

在房地产行业,无论是项目开发还是房屋买卖,都需要大量的资金,没有资金的推动,房价很难往上走,特别是在房价本来就高的城市,没有相当的经济实力,一般都会欠缺投资吸引力和终端购买能力,而深圳正好有良好的经济发展背景解决这一问题。

以地区生产总值为参考,深圳市作为国内最成功的经济特区,反映地方经济实力的地区生产总值一直发展都比较快。按国家统计部门的数据,2010年的时候数值已经是9581.5亿,而旁边同样是广东名城的东莞到直到2019年的初步统计数据才达9400多亿,对比之下深圳已经在10年前就已经完成这样的规模。

而按深圳统计部门的数据,2019年深圳的地区生产总值已经达到2.69万亿,跻身中国城市的前三名,紧跟上海和北京之后,并再次超过香港。巨量的经济总值背后需要产业的支撑,除了传统的行业以外,全年战略性新兴产业增加值合计就达10155.51亿元,其活力和创新能力就可见一斑。

同时,深圳云集了众多的上市公司,其中不乏产值巨大的集团也把总部安置在深圳。据《财富》2019的数据显示,世界500强中有7家在深圳设了总部。而综合开发研究院的“深圳上市公司发展报告2019”的数据显示,截止到2018年末深圳共有392家上市公司,很多省会城市也不过是几十家而矣。

有了良好的产业和经济实力,才能培养出较强的购买力,也才有机会长期支撑当地的房价的快速发展,再加上这股本地力量对外来力量的吸引,他们的共同作用是房价上行的重要条件。

▲深圳的城市发展前景为楼市发展带来良好的预期。

深圳一直以来都具有良好的发展前景。自从特区成立以来,深圳就踏上了发展的快车道。深圳地处香港旁边,又位于珠三角城市群之中,属于华南的富庶之地,又面临大海,具有非常独特的地理位置优势,发展非常具有可塑性,国家和地方都投入了很多心力和资源帮助深圳发展。

事实上如果没有重点关照,也许深圳很难发展成目前这样的局面,不断的规划扶持也让市场上对深圳这座城市的发展充满了期待,这也是一直以来很多人看好深圳楼市发展的主要原因之一。

而随着粤港澳大湾区规划的落地以及先行示范城市地位的确立,深圳也将会进入新的发展阶段,向着世界强市的方向进发,如果以纽约、东京这些同类型的城市作为参照,深圳无疑还存在着较大的发展空间,这也是为什么目前深圳楼市已经很高,但还是不断有人入市的重要原因,良好的预期正是其中重要的驱动力。

在房地产的生产要素里面,深圳的条件非常突出。▲土地供应紧张,面粉少面包也少。

深圳的经济实力和发展前景已经非常明显了,但与之矛盾的是,深圳这个未来国际上顶级的大都市目前只有区区的1997平方公里左右,而且还划定了900多平方公里的生态红线,可供使用的土地非常有限,而且经过几十年的发展以后,土地更显得越来越珍贵。

而房地产良性发展需要匹配的土地供应,如果把房子比如成面包,那么土地就是面粉了,当面粉越来越少,那么新做的面包也会越来越少,按照供求关系,如果需求量没有匹配地同时减少,那么价格就很容易往上走。

受限于土地的稀缺,回看深圳这些年来在市场上新增住宅的供应量都处于比较小的状态。根据中指研究的跟踪数据,深圳最近几年新增住宅的供应量处于200万-500万平方米之间,与旁边惠州这个小城市每年都超过1000万平米的供应量,差距不是一般的大。

▲人口吸引力强劲,需求规模大。

在土地矛盾突出的同时,深圳市本来就已经很庞大的需求规模却在不断地扩大。截止到2019年末的统计数据显示,深圳常住人口已经达到1343.88万人,又比去年增加了40万左右,最近5年的平均增加人口也超过40万,这个量级的大城市,以200-500万平米这样的新增供应量来对比很难不紧张。

供应较小,而需求又较多,就算不会导致房价的攀升,也会导致房价的异常坚挺,那么即使向下波动,也会具有较强的抗压恢复能力。深圳目前的房价,是在大量需求已经外溢到惠州和东莞之后的结果,如果都堆在深圳,深圳难免也有会无处安放的遗憾。

房价上涨带来的收益具有很强的吸引力,让炒房客趋之若鹜。▲房价基数大,历史走势上行趋势明确,预期也非常明确。

深圳的房价发展较快,基数也较大,即使与其他城市是一样的上涨百分比,在深圳价格差的绝对值也要大得多。

比如目前深圳的均价是6.3万左右,如果房价上涨10%,上涨价格差的绝对值就是6300元,而如果惠州同样上涨10%,以现在1.1万左右的均价,价值差的绝对值是1100元左右,由于基数的不同,导致绝对值出现了很大的差异。

同时,在以往深圳的房地产发展中,上行的趋势一直都很强烈,且回看国家统计局的数据,房价历年的跨度也比较大。这种历史的趋势和城市的价值及前景让很多人产生了非常强烈的预期,这种上行的预期及绝对值的优势成为重要的吸引因素。

▲房产升值带来的收益非常可观,巨大的利益让人趋之若鹜。

炒房客的大量聚集,离不开利益的驱动,而深圳的房地产发展历史就不断以巨大的升值收益来驱动着炒房客不断地进场,以往因房价上涨而产生的巨大的升值幅度,对比企业盈利让很多辛苦经营的中小企业主都自叹不如,这种畸形的市场环境具有很强的传播力量。

当一个人通过炒房而使身家水涨船高、并成为长期的市场状态时,那么其中价值观的传递和对利益的追逐就会很快传播开去,再加上当地良好的城市发展前景,那些没有资金压力的人也很乐于长期持有,可以侧面降低市场短期的恐慌。巨大的利益面前,在房地产的发展过程中让人趋之若鹜地聚焦深圳也就很正常了。

综上内容,深圳之所以在房地产的发展历程中吸引了大量的炒房客,主要原因是在当地特殊的城市背景下房产不断地出现大幅升值,可观的收益和良好的城市发展前景给了市场良好的预期,让包括炒房客在内的很多资金都愿意进入到深圳的楼市中。

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