安信证券:房地产正式进入大调整周期 快撤(转载)

  周末杭州传出多项目降价甚至业主打砸售楼处的事情,屋漏偏逢连夜雨,突然各大银行(行情 专区)暂停房地产(行情 专区)相关贷款的消息也开始在市场疯传。我们分析了相关传言,并借此机会详细阐述我们自去年年中开始长期看空地产板块的基本逻辑:

  1、银行在2014年会大幅收缩房贷和开发贷

  我们核实了部分有关此消息的传言,收紧相关贷款是趋势,但并没有传得这么严重,应该只是控制房地产贷款规模。这一传言有以下方面需要考虑:

  (1) 银行收紧是高层授意还是自主行为?

  我们认为是后者。逻辑上看,经济与房地产基本面都在下行中,政府去打压地产和经济的可能性非常之小。另一方面,且近几年来银行在房地产贷款方面获得了较大的自主权,关于开发贷和房贷金额和利率的各种变化都被证明为银行根据自己资产情况所做的调整。

  (2) 银行为什么要收紧房地产相关贷款,未来趋势如何?

  我们认为,银行集体收紧房地产相关贷款符合银行利益,银行在2014年将会大幅收缩房贷和开发贷。

  原因之一:整个2014年尤其是上半年,房地产行业基本面处于下滑通道,是高风险行业,银行将主动调整与地产相关业务。这个不多解释,请看我们去年的年度策略报告。

  原因之二:2013年银行与地产绑得更紧了,需要松松。尽管经济去地产化一直在呼吁,但2013年银行对地产行业的投放仍然达到空前的规模,2014年银行需要重新调整贷款投放,降低房地产占比。整个2013年,房地产贷款(包括开发贷、房贷)余额同比增长19.1%,高于总体的14.1%,房地产贷款占贷款总量比重创历史新高,达到20.33%,比2012年增长1.1%。从绝对量上看更为明显,银行系统新增房地产贷款2.34万亿,接近2011-2012年的和。也正是2013年银行给地产行业输血,助推地产信托成本在2013年出现下降,地王频现。根据用益信托数据,2013年房地产信托平均年收益率为9.55%,低于2012年的10.11%。

  2、杭州项目降价

  售楼处都砸了那一定是真降了,不过降幅应该比传言要低一些,开发商的原价总是有些水分。

  3、从这两个消息中我们应该得到什么警示

  (1) 2014年开发商融资会很困难,银行融资渠道收紧,信托等其他融资成本将再次进入上升通道。

  (2) 房贷也不容乐观,我们会看到更多的首套房上调利率、二套房停贷的现象,并且持续时间较长。随着销量的下滑能掩盖一些房贷的收紧,但银行的态度已经非常明确。

  (3) 房价会严重分化。少数人口持续流入的城市房价坚挺,大多数城市房价会出现调整,并且从郊区大盘开始。

  (4) 房地产投资不容乐观。

  4、为什么我们长期看空地产板块

  我们是自去年6月以来持续看空地产板块为数不多的卖方,我们长期看空地产股,主要基于行业的三个大拐点已经在2013年非常明显地出现。

  一是没有人口持续流入的三四线城市需求不足已经显现,这意味着开发商的市场空间从全国又回到了一二线城市。而一线城市长期处于供不应求阶段,政府挤占用地去建设保障性质住房又挤压的开发商的市场空间,也造成地价飞涨,盈利困难。因此,第一个拐点是开发商的市场空间拐点,从全国回到那么40个左右的二线城市;

  第二个拐点是资金成本拐点,包括购房者和开发商的资金成本都进入了趋势性的上升通道;

  第三个拐点是盈利拐点,房价涨不过地价。2014年地产商的盈利已经进入加速探底的过程,这一方面来自于回归一二线城市造成的地价飞涨,另一方面来自于房价的上涨困难,此外,资金成本的上升,也在吞噬开发商的利润。行业进入大调整周期。

  5、一点曙光

  未来地产行业也不是没有看点,剩下40个左右的二线城市是开发商的乐土,既能盈利、市场份额也有效。因此,众多开发商在转型的时候,市场集中度会加速提升,坚守下来的好公司将会在市场份额中大有作为,我们看好在二线城市快速成长、拥有低成本融资资金优势的企业,这类企业有可能会出现连续几年规模超常规增长并且给股东带来丰厚回报。

  最后,建议投资者在行业下降趋势中淡化估值,尤其是PE。房价只要不涨,PE就不存在了。

  安信证券:人民币贬值+楼市跳水 股市二月抗争结束

  一、根据目前的中观监测指标和近期的房地产信贷趋势,经济下行速度可能加快。发电量、煤炭价格、水泥价格、焦炭价格、猪肉价格等指标极为衰弱;以兴业银行(行情 股吧 买卖点)为代表的各大银行逐渐收紧房地产行业贷款,这将加大经济下行压力;

  二、2月份流动性季节性宽松将会逐渐改变,货币逐渐回归偏紧的状态。2月份货币宽松主要是由于1、2月货币投放较多,而工业生产、固定资产投资尚未开始,这样实体经济货币需求较弱,从而整体上货币宽松(历史上几乎每年所谓的春季行情皆与此相关)。2月之后货币需求逐渐上升,央行也在逐渐回收春节前投放的货币,货币将恢复较紧的常态。

  三、人民币汇率近期大幅贬值以及国债期货的大幅波动,为市场带来了不确定性因素。人民币最近几天的贬值幅度是自2005 年汇改以来最大的,无论是央行有意还是无意都非常值得重视,越重视可能越会少一些被动。

  四、3月以后债务风险显著加大,二季度城投债到期量超过去年的3倍,这其中很可能有一些会出现偿付问题,会影响市场整体的风险偏好。五、随着创业板(行情 股吧 买卖点)成交量逐渐与主板成交量接近,从主板撤出的资金不足以支撑创业板上涨所需要的资金,创业板的上升空间也变得非常有限,因而警惕创业板及成长股的风险。

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